第六百零四章 覬覦（上）（第3/6頁）

“哈哈哈哈……”

“梁總，我相信你！”

“跟梁總走，吃香喝辣！”

四周馬屁聲不斷。

梁鑫也有點厭倦這種被人團團圍住的感覺了，便讓保鏢們都留下，讓原旭陽原地下班、自由活動去，自己只帶著谷強、郭沁和寧臣三個人，起身朝電梯走去。

等進了電梯，電梯門一關，梁鑫才繼續跟三個人說道：“我們的東風廣場項目，目前掌握的棚改項目用地，共計兩萬四千畝，連拿地和建設總成本，估計在九百六十億左右。按正常情況，利潤率百分之二十五，這個項目可以獲利兩百四十億上下。不過這是按房子均價一萬塊計算的，但實際的可能呢，二線以上城市，房價肯定遠不止漲到這個水平。

W市這邊，去年房地產差點爆雷之前，就有這方面的經驗，W市這種準二線城市，均價都能炒到兩萬以上。最高的地段，能到四萬。我們這次囤積的棚改房項目，百分之七十以上，都在一線和二線城市，我預計均價到兩萬，十拿九穩。也就是說……”

梁鑫看郭沁和寧臣一眼，“……多出的部分，全都是凈利潤。每個平方，東風廣場項目接下來將獲得的實際利潤，要比預算中最保守平均多出一萬五以上。按一萬五計算，一畝地，剛好能多掙一千萬。那我們兩萬四千畝的儲備地塊，按我的計算，可預期利潤就是……”

郭沁聽得眼睛睜大。

寧臣更是狠狠一哆嗦：“兩千四百億……”

“對。”梁鑫點點頭，“加上我們原有應得的利潤，就是兩千六百四十億左右。那我們剛才說的，廣場的後續建設成本，是多少？”

郭沁脫口而出：“兩千兩百億！”

梁鑫道：“棚戶改造賺的錢，剛好可以覆蓋廣場的建設成本，甚至還能多出四百億，還掉我們最初負債的一半。剩下的最多四百多億負債呢，東風廣場只需要經營得當，再加上我們通過個別精品小區的物業管理，一年就能全部還清楚。”

郭沁喃喃道：“原來是這樣……”

“是啊。”梁鑫笑道，“郭耀輝一直在算這筆賬吧？”

郭沁沉默了兩秒，輕輕一點頭：“郭總還在觀望。”

梁鑫卻搖了搖頭，說道：“來不及了，他沒這個機會了。全中國，沒有人再有這個機會了。”

郭沁道：“以郭總的關系……”

“這不是關系不關系的問題。”梁鑫道，“郭姐，我敢把這筆賬算給你聽，是因為有些事情，它是客觀的，無法以任何人的意志為轉移。東風廣場項目，是在最後的機會窗口關閉之前，完成了所有的布局。我們拿地的成本，和最後利潤之間的轉換，都是經過東風投資集團最高層，至少幾百次的推演，才做出的決定。

其他人，如果非要等到形勢明朗再進來，那不管他們怎麽努力，怎麽走捷徑，成本還是會比我們高很多，建設成本也會一高再高。到最後，就算他們的項目落實下來了，他們也會發現，要收回成本的周期，要比東風廣場超出十倍可能都不止。最可怕的是，為了能填上這些窟窿，他們極有可能，需要不停地拆東墻補西墻，到最後……郭姐，你能算出這裏頭的可怕嗎？”

郭沁對數字不是很敏感，略微茫然地搖搖頭。

梁鑫嘆道：“幾百億的負債，如果不算利息的話，其實是好解決的。只要項目規模足夠大，壯士斷腕折價賣掉一部分，都能有效回血。

可如果負債規模高達幾千億，每個月一家公司需要償還的利息，就高達幾十個億。平均到每一天，可能就是兩三個億。但是房地產再強勢，什麽公司又能保證自己每天就一定能靠賣房子賺到兩三億呢？而且就算能，房地產的黃金期也就最多十來年而已，如果十年之後，你的債務還沒償還幹凈，又該怎麽辦？再說你償還的部分，也只是利息，那本金呢？”

郭沁聽得沉默了。

寧臣和谷強，也被這道血腥的數學題，嚇得忘了呼吸。

幾個人從電梯裏出來，走進梁鑫一家人住的套間。

屋裏安安靜靜，江玲玲應該是帶著孩子，和江媽媽在酒店的某一層閑逛。

梁鑫坐下來，讓寧臣去倒茶。

片刻後，喝著好幾千塊一斤的智商稅白茶，繼續跟郭沁說：“還有就是，市場上做這個東西的人，又不止一家兩家。以後看到房地產利潤的人會有很多，每一個都覺得自己能從裏面撈錢。當然一開始，可能是能賺到點錢，但日子久了呢？

那麽多家，在同一張桌上吃飯。有人多吃一口，你就少吃一口。那麽多的人在裏頭競爭，有背景有關系，也不止你一個，你又怎麽保證自己有絕對的市場競爭力？還能連續穩上十年？