宋朝的房地產市場有多火？

歷史上，房地產市場最為活躍的時代，我看非兩宋時期莫屬。當時的房地產換手率極高：“貧富無定勢，田宅無定主”，“人家田產，只五六年間，便自不同”。為滿足頻繁的房地產交易，宋朝城市滿大街都是房地產中介，叫作“莊宅牙人”。而頻繁的換手率也意味著房子不愁賣不出去，因而宋朝的放貸機構很歡迎不動產抵押貸款，而在商業低迷的明代前期，當鋪便傾向於拒絕不動產抵押。

為什麽宋朝的房地產市場這麽活躍？不必奇怪，因為宋代商品經濟發達，城市化方興未艾，人口流動頻繁，跟今天的趨勢一樣，宋人發跡後也喜歡往大城市擠，南宋的洪邁觀察到，“士大夫發跡壟畝，貴為公卿，謂父祖舊廬為不可居，而更新其宅者多矣。復以醫藥弗便，飲膳難得，自村疃而遷於邑，自邑而遷於郡者亦多矣”。而一個人從農村搬到城市，首先必須解決的第一件事就是有個落腳、棲身之所，或購房，或租房，於是便催生了一個火爆的房地產市場。

據包偉民先生的估算，北宋後期，汴京市區的人口密度約為12000-13000人/平方公裏（單位下同）；南宋淳祐年間，臨安府市區內的人口密度約為21000，鹹淳年間，甚至可能達到35000。這是什麽概念，今天紐約、倫敦、巴黎、香港的人口密度大致在8500以下，東京都與廣州市區的人口密度為13000，北京約為14000。換言之，宋代特大城市的人口密度居然超過了今天的國際大都市。

如此之高的城市人口密度，勢必導致大城市的商品房始終處於供不應求的賣方市場形態，房屋的銷售價與租賃價越推越高，北宋前期，汴京的一套豪宅少說也要上萬貫，一戶普通人家的住房，叫價1300貫；而到了北宋末，京師豪宅的價格更是狂漲至數十萬貫，以購買力折算成人民幣，少說也得5000萬元以上。難怪宋人要感慨說，“重城之中，雙闕之下，尺地寸土，與金同價，非熏戚世家，居無隙地。”

租房族

由於首都房價太高，宋政府又沒有為所有京官提供官邸，所以許多宋朝官員都買不起京師的房子，只好當了“租房一族”，這有北宋名臣韓琦的話為證：“自來政府臣僚，在京僦官私舍宇居止，比比皆是。”

如果我們去翻宋詩，便會發現，不止一位當官的宋朝詩人在詩中感嘆租房過日子的生活。歐陽修官至“知諫院兼判登聞鼓院”，相當於最高立法機關第一負責人兼國家最高法院院長，還是只能在開封租房子住，而且房子非常簡陋，他曾寫詩發牢騷：“嗟我來京師，庇身無弊廬。閑坊僦古屋，卑陋雜裏閭。鄰注湧溝竇，街流溢庭除。出門愁浩渺，閉戶恐為瀦。墻壁豁四達，幸家無貯儲。”這套破舊的古屋，每逢下大雨就浸水。

當過禦史中丞（相當於現在的中央紀委書記）的蘇轍，也是在京師買不起房子，一直住在出租屋，為此他多次在詩中自嘲：“我生發半白，四海無尺椽”；“我老未有宅，諸子以為言”。他的朋友李廌喬遷新宅，蘇轍寫詩相賀，同時也表達了他的“羨慕嫉妒恨”：“我年七十無住宅，斤斧登登亂朝夕。兒孫期我八十年，宅成可作十年客。人壽八十知已難，從今未死且磐桓。不如君家得眾力，咄嗟便了三十間。”直到晚年，蘇轍才在二線城市許州蓋了三間新房，喜難自禁，又寫了一首詩：“平生未有三間屋，今歲初成百步廊。欲趁閑年就新宅，不辭暑月臥斜陽。”

蘇轍的哥哥蘇軾門下有四弟子：秦觀、張耒、黃庭堅、晁補之，人稱“蘇門四學士”，他們都在汴京租房子，其中晁補之與張耒同居館職，同在城南僦舍，毗鄰而居，兩人經常詩酒唱酬，後來張耒在一首送給晁補之的詩中回憶說：“昔者與兄城南鄰，未省一日不相親。誰令僦舍得契闊，此事我每愧古人。”想起只能在出租屋招待朋友，詩人心中不免有些慚愧。

還有一位叫作穆修的小官，也曾給朋友寫信發牢騷：“半年住京，延伺一命，雖室有十錢之物，亦盡為薪米、屋直之費。”每個月都要為房租發愁，日子過得比今日的“房奴”好不了多少。與穆修同病相憐的還有一位叫作章伯鎮的京官，他說：“任京有兩般日月：望月初，請料錢，覺日月長；到月終，供房錢，覺日月短。”看樣子這位章大人還是一名“月光族”。

其實章伯鎮也不用抱怨，因為在他那個時代，連宰相都要租房子住。朱熹考證說：“且如祖宗朝，百官都無屋住，雖宰執亦是賃屋。”宋真宗時的樞密副使（相當於副宰相）楊礪，租住在陋巷，“僦舍委巷中”，他去世時候，宋真宗冒雨前往祭拜，發現巷子狹窄，連馬車都進不了，“乘輿不能進，步至其第，嗟憫久之”。